NIERUCHOMOŚCI i BUDOWNICTWO

 M E N U 
 Nieruchomości   Budownictwo  Ciepły dom  Lokalne WWW   Twój biznes   Praca   To się przyda 

NIERUCHOMOŚCI:

WYBIERZ TEMAT:
Prawo

Podstawowe pojęcia

Księgi wieczyste

Ewidencja gruntów

Najem i dzierżawa
w Kodeksie cywilnym


Wspólnota mieszkaniowa

Wycena

Giełdy i biura -
kupno i sprzedaż


Podatek
od nieruchomości


Geodezja / Geologia

Ciekawe
i przydatne linki





Nieruchomości

WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

  • Czym jest i jak powstaje wspólnota mieszkaniowa
  • Wspólnota duża i mała
  • W jaki sposób powstają lokale, jako wyodrębnione przedmioty własności
  • Jakie warunki musi spełniać lokal, aby mógł stanowić odrębną nieruchomość
  • Kto i w jaki sposób stwierdza, czy dany lokal może być samodzielny
  • Co należy do lokalu, a co nie
  • Co to jest nieruchomość wspólna
  • Udziały w nieruchomości wspólnej
  • Prawa i obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej
  • Jak zarządza się nieruchomością wspólną





  • materiały budowlane Mielec

  • Czym jest i jak powstaje wspólnota mieszkaniowa

  • Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości.
    Nie ma ona osobowości prawnej, może jednak nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Wspólnota nie posiada odrębnego majątku. W całości należy on do właścicieli lokali. Odpowiadają oni za jej zobowiązania do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.
    Wspólnoty mieszkaniowe zaczęły powstawać w 1995 r. po wejściu w życie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i z roku na rok ich przybywa.
    Wspólnoty nie zakłada się, powstaje z mocy prawa w budynku mieszkalnym, w którym sprzedano choćby jeden lokal. Wystarczy, że jest dwóch właścicieli: ten, który sprzedał lokal (np. gmina) i jest posiadaczem reszty budynku, oraz właściciel kupionego lokalu. Nie muszą to być tylko mieszkania, ale także: sklepy, biura, lokale gastronomiczne i usługowe oraz garaże. Właścicielem może być zarówno skarb państwa, gmina, przedsiębiorstwo państwowe, spółdzielnia mieszkaniowa, spółka prawa handlowego, jak i osoba fizyczna. Utworzy więc ją nie tylko dwóch właścicieli mieszkań, ale i garaży lub sklepów. Większość wspólnot istnieje w jednym budynku. Może funkcjonować jednak także w kilku budynkach znajdujących się na tej samej działce, np. na osiedlu wybudowanym przez developera.
    Wspólnota nie zaistnieje więc między właścicielami domów jednorodzinnych budowanych przez spółdzielnie lub developerów. W wypadku pierwszych obowiązuje prawo spółdzielcze, statut spółdzielni oraz kodeks cywilny, drugich - tylko ten ostatni.


    materiały budowlane Mielec

  • Wspólnota duża lub mała

  • Wspólnota może być dwojakiego rodzaju: duża i mała.
    Pierwsza istnieje w budynku, gdzie znajduje się minimum osiem samodzielnych lokali, druga - tam, gdzie jest ich maksimum siedem.
    Duże wspólnoty rządzą się zgodnie z ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nie uregulowanych - kodeks cywilny. Małe wspólnoty obowiązują przepisy o współwłasności wg kodeksu cywilnego, chyba że właściciele zdecydują się zarządzać swoją nieruchomością na podstawie ustawy o własności lokali.


  • W jaki sposób powstają lokale, jako odrębne przedmioty własności
    Samodzielne lokale będące przedmiotem odrębnej własności powstają poprzez:
      • wydzielenie lokalu z istniejącej nieruchomości, jednostronnym aktem notarialnym, który pociąga za sobą wpis w księdze wieczystej
      • zniesienie współwłasności nieruchomości drogą jej podziału na samodzielne lokale będące przedmiotem odrębnej własności, co można uczynić orzeczeniem sądu lub umową stron przed notariuszem
      • w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie budynku, oraz do ustanowienia w nim po zakończeniu budowy, odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na osobę wskazaną w umowie.

    materiały budowlane Mielec

  • Jakie warunki musi spełniać lokal, aby mógł stanowić odrębną nieruchomość

  • Dla powstania lokalu jako odrębnej nieruchomości muszą być najpierw spełnione przesłanki faktyczne. Nie można bowiem ustanowić prawa dla nie istniejącego przedmiotu. Stąd kolejność będzie zawsze ta sama - do istniejącego fizycznie lokalu można przywiązać odpowiadające mu prawa.
      Aby zapewnić lokalowi samodzielność, trzeba spełnić przesłanki techniczne i architektoniczne, które wyrażają się poprzez:
      • wydzielenie osobnego wejścia,
      • pomieszczenia kuchennego i miejsca do przechowywania żywności,
      • pomieszczeń sanitarnych; łazienki i WC,
      • zapewnienia sprawnego ogrzewania,
      • dopływu zimnej i ciepłej wody,
      • odprowadzenia ścieków,
      • napływu świeżego powietrza i odprowadzenie zużytego,
      • bezpieczne doprowadzenie odpowiednich ilości energii (elektrycznej, gazowej).
    Ponadto rozkład i cechy lokalu muszą być takie, aby lokal umożliwiał zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (funkcjonalność, bezpieczeństwo), stałe w nim przebywanie (brak uciążliwości środowiskowych jak hałas, wibracje, zanieczyszczone powietrze, oraz dostęp światła i powietrza w dostatecznych ilościach).


    materiały budowlane Mielec

  • Kto i w jaki sposób stwierdza, czy dany lokal może być samodzielny

  • O tym, czy dany lokal jest lokalem w rozumieniu przepisów prawa, stwierdzają w formie zaświadczenia (a więc w trybie postępowania administracyjnego) organy nadzoru budowlanego.
    Z prawnego punktu widzenia, utworzenie nowego lokalu jako przedmiotu odrębnej własności, nie jest więc możliwe bez pozytywnej opinii nadzoru budowlanego i spełnieniu warunków technicznych, w tym często po wykonaniu koniecznych prac budowlanych.

    Gdyby opinia nadzoru budowlanego była negatywna, można ją zaskarżyć na zasadach przewidzianych w k. p. a. . W praktyce przypadki takie należą do rzadkości, gdyż z reguły strona zainteresowana przystępuje do "negocjacji" z organem nadzoru budowlanego a uwzględniając zastrzeżenia i wprowadzając poprawki uzyskuje żądane oświadczenie.


  • Co należy do lokalu, a co nie
    Lokal jest rzeczą i stąd wszystkie inne rzeczy użyte do jego wzniesienia, utraciły swoją odrębność tworząc nową rzecz - lokal mieszkalny lub użytkowy.
    Z punktu widzenia własności istotne jest jednak rozróżnienie na to co należy do lokalu i te części składowe, które - choć położone w obrębie lokalu - nie należą do niego, tylko do nieruchomości wspólnej. Sytuacja taka ma miejsce w odniesieniu do instalacji centralnego ogrzewania obejmujących cały budynek, telewizji kablowej, zasilania w gaz i energię do liczników i tym podobnych.
    Drugim przypadkiem jest występowanie tzw. przynależności, czyli pomieszczeń jak piwnica czy strych, które chociaż z lokalem bezpośrednio nie połączone - stanowią jego części składowe.


    materiały budowlane Mielec

  • Co to jest nieruchomość wspólna

  • Nieruchomości wspólnej jest grunt oraz wszelkie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości. Do nieruchomości wspólnej należą m.in. piwnice, strychy, schowki, wózkarnie - jeżeli nie stanowią pomieszczeń przynależnych do lokalu, a także dachy, fundamenty, mury konstrukcyjne, korytarze, klatki schodowe, pralnie, kotłownie itp.

    Do definicji tej należy dodać następujące objaśnienie:

      Grunt, na którym położony jest budynek:
      • Jeżeli jest więcej budynków na działce - działka stanowi część nieruchomości wspólnej dla więcej niż jednego budynku.
      • Jeśli wielkość działki przekracza obszar konieczny do korzystania z budynku, możliwe jest odłączenie części działki nadmiarowej. Może to uczynić właściciel nieruchomości przed utworzeniem pierwszego lokalu, a po jego powstaniu współwłaściciele (ewentualnie właściciele lokali + właściciel lokali nie wyodrębnionych, działający łącznie).
      • Jeżeli grunt pod wzniesienie budynku został oddany w użytkowanie wieczyste - właściciele lokali nie mogą nabyć prawa jego współwłasności, ale uczestniczą w wieczystym współużytkowaniu.


      Wszelkie części budynku nie będące w wyłącznym użytkowaniu właścicieli lokali:
      Ustawa milcząco zakłada, że wszelkie części budynku, które na zasadzie wyłączności są użytkowane przez właścicieli lokali - winny być przyłączone do tych lokali jako ich części składowe lub przynależności.
      Stan faktyczny nie zawsze jednak jest właściwy i może nie zasługiwać na utrwalenie w nowej formie własności. Np. suszarnia w której znajdują się przyłącza i zawory centralnego ogrzewania z racji obecności urządzeń należących do nieruchomości wspólnej, nie nadaje się do wyłącznego użytkowania i nie może być przedmiotem odrębnej własności.

      Powstanie nieruchomości wspólnej
      Powstanie nieruchomości wspólnej następuje z mocy samego prawa i jest konsekwencją utworzenia pierwszego lokalu, czemu również towarzyszą narodziny wspólnoty mieszkaniowej. Powstaniu nieruchomości wspólnej towarzyszy jej współwłasność.
      Nieruchomość wspólna nie może pozostawać własnością jednego właściciela, gdyż pochodzi od własności wyodrębnionych lokali, których musi być przynajmniej dwa. Stąd też współwłasność zawsze towarzyszy nieruchomości wspólnej, nawet kiedy właścicielem wszystkich lokali jest ta sama osoba fizyczna lub prawna. Wówczas pozostaje ona we współwłasności sama ze sobą, jako że współwłasność na nieruchomości wspólnej powstaje między właścicielami lokali, a nie poszczególnymi osobami.

      Współwłasności nie można znieść, póki trwa odrębna własność lokali.

      Bardzo często wyodrębnianie lokali odbywa się nie drogą jednej czynności prawnej, ale stopniowo, rozciągnięte w czasie. Może to mieć wpływ na ukształtowanie się nieruchomości wspólnej. Jej definicja jest bowiem na tyle nieprecyzyjna, że właściciel nieruchomości dysponuje pewną swobodą w tworzeniu samodzielnych lokali w obrębie swojej nieruchomości.


    materiały budowlane Mielec

  • Udziały w nieruchomości wspólnej

  • Udział w nieruchomości jest prawem związanym i wynikającym z własności lokalu. Powstaje wyłącznie samoistnie jako prawo pochodne od prawa własności wyodrębnionego lokalu. Stąd też ustawa o własności lokali wymaga, aby ułamek wyrażający ten udział został określony w momencie kreowania lokalu. Jest nim stosunek powierzchni użytkowej lokalu z przynależnościami do powierzchni użytkowej budynku.
    Jeśli w obrębie danej nieruchomości jest więcej budynków - należy w mianowniku podać powierzchnię wszystkich budynków.

    UWAGA:
    Przed wejściem w życie ustawy o własności lokali, tj. przed 1 stycznia 1995r. udziały określane były ułamkiem wyrażającym stosunek powierzchni użytkowej lokalu do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali znajdujących się w budynku. Stąd też można spotkać się też z takim sposobem określania udziałów w nieruchomości wspólnej. Zasada ta obowiązuje nadal w budynkach, w których choćby jeden lokal został wyodrębniony przed datą 1 stycznia 1995r.

    Ukształtowana przez ustawę koncepcja, ustalenia udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, wyróżnia się następującymi cechami:
      • ma charakter idealny, wyrażony za pomocą ułamka,
      • ustawa określa sposób obliczania udziału i odpowiadającego mu ułamka, po części jednak będą miały zastosowanie inne przepisy, określające tzw. przeliczniki powierzchni rzeczywistej na metry "wieczysto - księgowe",
      • ułamek ustalony w myśl zasad ustawy nie podlega woli stron, które nie są władne go zmienić, jako że ukształtowanym został jako prawo pochodne. Dopóki więc trwa nie zmieniony kształt lokalu i nieruchomości, ułamek również pozostaje niezmienny. Zmiana powierzchni lokalu lub całej nieruchomości (np. nadbudową) pociąga za sobą samoczynną zmianę udziału. Trzeba wówczas ujawnić nowy ułamek w księdze wieczystej lokalu i nieruchomości wspólnej.
      • błędy popełnione przy określaniu wielkości udziałów nie dają się prostować drogą składania oświadczeń woli, bez względu na przyczynę (zmiana stanu prawnego, błędy w aktach notarialnych i rachunkowe itp.) wymagają przeprowadzenia postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
      • w księgach wieczystych wykazuje się ułamki oparte na zmieniającym się stanie prawnym. Ułamki nie są więc ze sobą porównywalne, a ustalenie znaczenia ułamka wymaga badania stanu prawnego w oparciu o który go obliczono (domniemanie, metry fizyczne, metry przeliczeniowe).


    materiały budowlane Mielec

  • Prawa i obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej

  • Właściciel lokalu mieszkalnego ma prawo do korzystania z lokalu, może go wynająć, sprzedać, darować, przysługuje mu udział w nieruchomości wspólnej. Udział właścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi
    Właściciel lokalu ma prawo do pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej, ale także obowiązek pokrywania wydatków związanych z jej utrzymaniem. Na koszt zarządu nieruchomością wspólną składają się przede wszystkim: - wydatki na remonty i konserwację - opłaty za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą i windę - ubezpieczenia i wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10 każdego miesiąca. W przypadku długotrwałego zalegania z zapłatą, a także wykraczania właściciela lokalu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, wspólnota ma prawo żądać sprzedaży lokalu na licytacji.


    materiały budowlane Mielec

  • Jak zarządza się nieruchomością wspólną

  • Sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje wieloosobowy lub jednoosobowy Zarząd, powołany spośród członków wspólnoty lub z zewnątrz. On też reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą i poszczególnymi jej członkami. Zarząd jest wykonawcą uchwał podjętych przez właścicieli lokali na zebraniach wspólnoty. Zarząd wspólnoty powinien również prowadzić dokumentację techniczną i finansową nieruchomości, sporządzać projekty planów remontowych, zawierać umowy z osobami i firmami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty, prowadzić i aktualizować ewidencję lokali, zwoływać zebrania właścicieli lokali oraz zawiadamiać każdego właściciela o podjętych uchwałach.

    Obowiązek zarządu
    Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek uczestniczyć w zarządzie nieruchomością wspólną. O zakresie twoich praw i obowiązków decyduje wielkość udziału w nieruchomości wspólnej oraz zasady określone w przepisach prawa, umowach współwłaścicieli lub podjętych przez nich uchwałach. Dotyczy to zarówno właścicieli lokali wyodrębnionych, jak i dotychczasowego właściciela nieruchomości, który włada lokalami nie wyodrębnionymi (np. gmina czy spółdzielnia).
    Właściciele mogą samodzielnie ustalić sposób zarządu nieruchomością, spisując stosowną umowę w formie aktu notarialnego (art. 18 ustawy o własności lokali). Jeśli nie skorzystają z tego prawa, to muszą podporządkować się przepisom art. 19 i następnych ustawy, które mówią, że jeżeli lokali wyodrębnionych i należących do dotychczasowego właściciela nie jest więcej niż siedem, to do zarządu nieruchomością stosuje się przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
    Pamiętaj też, że twoim podstawowym obowiązkiem jako właściciela jest ponoszenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Koszty te obciążają cię stosownie do udziału w nieruchomości. Opłaty - w wysokości określonej uchwałą właścicieli - musisz płacić zaliczkowo z góry, do dziesiątego dnia każdego miesiąca (art. 15 ustawy o własności lokali). Ponadto jako właściciel mieszkania masz obowiązek ponosić wszelkie wydatki związane z jego utrzymaniem i musisz utrzymywać ten lokal "w należytym stanie" (art. 13 ustawy o własności lokali). Jeśli zarząd zażąda tego od ciebie, musisz pozwolić wejść do mieszkania fachowcom w celu przeprowadzenia remontu, konserwacji, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej (chodzi tu o części wspólne budynku, np. pion wodny lub kanalizacyjny w mieszkaniu).
    UWAGA! Jeżeli po 24 kwietnia 2001r. dzięki nowej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych skorzystasz z preferencji przy wykupie mieszkania spółdzielczego lub jeśli jako posiadacz własnościowego prawa do lokalu wystąpisz do spółdzielni o przeniesienie na ciebie prawa własności, pamiętaj, że prawne możliwości działania właścicieli mieszkań (członków i nie członków spółdzielni) oraz lokatorów będą zależały od ukształtowania się w danej nieruchomości stosunków własnościowych. Jeśli w obrębie danej nieruchomości (może to być jeden lub kilka budynków) przewagę uzyskują właściciele lokali źle oceniający działalność spółdzielni, wówczas będą oni mogli podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków ma zastosowanie ustawa o własności lokali. Sytuacja przypominałaby wspólnoty, w których oprócz prywatnych właścicieli jest też gmina. Jednak w tym przypadku większość właścicieli decyduje np. o wyborze zarządcy budynku. Dopóki uchwała taka nie zostanie podjęta w zasobach spółdzielni, funkcję zarządcy pełniłaby z mocy ustawy spółdzielnia, opierając się o przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o przepisy prawa spółdzielczego.

    Nawet w mniejszości nie jesteś skazany na zły zarząd!
    Poznaj swoje prawa, przychodź na zebrania, dowiaduj się, jak są wydawane twoje pieniądze - gdy jesteś bierny, inni decydują za ciebie. Przeczytaj, jak się zarządza wspólnotą.
    Nim zatem kupisz mieszkanie we "wspólnotowej kamienicy" lub jako świeżo upieczony hipoteczny właściciel byłego mieszkania spółdzielczego podejmiesz razem z innymi niezadowolonymi z działań spółdzielni właścicielami uchwałę, "że w zakresie waszych praw i obowiązków ma zastosowanie ustawa o własności lokali", słowem, nim zaczniesz "bawić się" we wspólnotę, poznaj dokładnie swoje prawa i obowiązki. Musisz pamiętać, że własność to nie tylko uprawnienia, ale i odpowiedzialność, a więc szereg obowiązków, które ciążą na właścicielu. Ich zakres reguluje kodeks cywilny (zwłaszcza druga księga - "Własność i inne prawa rzeczowe"), ustawa o własności lokali, a także inne akty prawne, choćby prawo budowlane.
    Jako właściciel lokalu korzystasz z prawa własności na ogólnych zasadach, ale pewne dodatkowe ograniczenia spadają na ciebie z powodu współwłasności części wspólnych w budynku.

    Wspólnoty małe i duże.
    Ustawa dzieli "nieruchomości wspólne" w zależności od liczby mieszkań w budynku. Małe wspólnoty to takie, w których liczba mieszkań w budynku (wyodrębnionych i nie wyodrębnionych) jest nie większa niż siedem. W takich wspólnotach do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 195-223). Wynika z nich, że każdy właściciel mieszkania ma obowiązek udziału w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 200 k.c.). To znaczy, że powinieneś współdziałać w podejmowaniu decyzji i w wykonywaniu czynności związanych z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej, a także uczestniczyć w wydatkach. Zarząd wykonywany na podstawie przepisów kodeksu cywilnego daje dobrą ochronę praw i interesów każdego właściciela mieszkania - niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Po uzyskaniu zgody większości (liczonej według udziałów) każdy właściciel może podjąć czynności "zwykłego zarządu", np. sprzątanie. Jeśli nie można się dogadać się co do tego, kto np. ma sprzątać w waszej kamienicy, ty jako właściciel możesz żądać "wydania upoważnienia sądowego do dokonania tych czynności". Do rozporządzania nieruchomością wspólną (np. strychem, poddaszem, piwnicami, składzikami itp.) i do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. remont, zmiana przeznaczenia pomieszczeń wspólnych, wysokość opłat na koszty zarządu), jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli. (art. 199 kc). Jeżeli w tej kwestii nie udaje wam się dogadać, właściciele posiadający razem co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Sąd bierze pod uwagę, czemu ma służyć "zamierzona czynność" oraz interesy wszystkich właścicieli. Jeżeli twoim zdaniem większość właścicieli (odpowiednio do udziałów) postanowiła dokonać czynności "rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną", możesz wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie tej kwestii. Możesz też żądać wyznaczenia zarządcy przymusowego, gdy w twojej wspólnocie nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo gdy większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość (art. 203 k.c.). UWAGA! Właściciel mieszkania, który jest członkiem zarządu nieruchomości wspólnej, może żądać od pozostałych wynagrodzenia stosownego do nakładu pracy. Pozostali właściciele mogą się natomiast domagać składania rachunków z zarządu w "odpowiednich terminach" (art. 208 k.c.).

    Wspólnoty duże różnie się rządzą
    Szerokie uprawnienia właścicieli oraz ustawowa ochrona praw i interesów mniejszości, którą zapewnia kodeks cywilny, zostały znacznie ograniczone w stosunku do właścicieli mieszkań w budynkach, w których lokali jest więcej niż siedem, czyli w dużych wspólnotach. W tym przypadku właściciele zarządzają nieruchomością wspólną w oparciu o art. 20 i następne ustawy o własności lokali i mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Właściciele muszą wybrać jedno- lub kilkuosobowy zarząd nieruchomości wspólnej (jeżeli sposobu wyboru zarządu nie uregulowali inaczej w umowie notarialnej - zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali). Wszyscy właściciele lokali (wyodrębnionych oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości) mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze zarządu.
    UWAGA! Jeśli tego nie zrobią, każdy z nich może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd (art. 26 ustawy o własności lokali). Ustanawiając zarządcę przymusowego, sąd określi zakres jego uprawnień i wysokość wynagrodzenia.
    Zarząd wybrany przez właścicieli nie potrzebuje osobnej zgody na dokonywanie czynności "zwykłego zarządu", bo ma prawo podejmować je samodzielnie (art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali). Jest to więc inna sytuacja niż opisana w kodeksie cywilnym, gdzie czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości właścicieli. Inaczej też niż w kodeksie uregulowano kwestię czynności przekraczających zwykły zarząd. Większość głosów. Decyzje przekraczające "zwykły zarząd" zarząd wspólnoty podejmuje na podstawie uchwał właścicieli, ale nie jest tu potrzebna jednomyślność, której wymaga kodeks. Wystarczy uzyskać większość głosów liczoną według udziałów.

    Nowe zasady głosowania
    Nowelizacja ustawy o własności lokali z 16 marca 2000r. wprowadziła opcjonalny sposób głosowania. W art. 23 pkt. 2a ustawy czytamy: "Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie, głosowanie, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej". Oznacza to, że na żądanie właścicieli mających co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej głosuje się według reguły: jeden właściciel - jeden głos (a nie jak dotąd tylko udziałami). Przegłosowany właściciel jest związany decyzją większości.

    Kiedy nie ma zgody
    Ustawodawca dał właścicielowi, który nie zgadza się z uchwałą zarządu, różne instrumenty obronne. Zgodnie z art. 25 pkt.1 ustawy właściciel, który nie zgadza się z uchwałą wspólnoty, może zaskarżyć ją do sądu z powodu "jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub narusza jego interesy". Punkt drugi tego samego artykułu mówi z kolei, że "zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy". Ustawa daje sześciotygodniowy termin do zaskarżania uchwał. Termin płynie od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub od dnia zawiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie. UWAGA! Kiedy zaskarżasz jakąś uchwałę wspólnoty, robisz to jako członek wspólnoty, a nie jako wspólnota!

    Nieobecny też głosuje
    Każdy właściciel ma prawo uczestniczyć w głosowaniu uchwał. Jeśli nie byłeś na zebraniu, powinieneś dostać uchwały do głosowania w "trybie indywidualnego zbierania głosów". Jeśli zostałeś pozbawiony tej (lub innej) możliwości głosowania, możesz skarżyć uchwałę podjętą "z naruszeniem prawa". PAMIĘTAJ! Zwoływanie zebrań właścicieli w godzinach pracy praktykowane przez zarządców komunalnych jest równoznaczne z ograniczaniem waszych praw do podejmowania decyzji - zwłaszcza gdy nie uzupełnia się głosowania w trybie indywidualnym.

    Nie za plecami
    Każdy właściciel musi być zawiadomiony na piśmie o terminie, miejscu i porządku zebrania co najmniej tydzień przed planowanym terminem (art. 32 uwl).

    Masz prawo wiedzieć
    Masz prawo do uzyskania informacji koniecznych do podejmowania decyzji w sprawach zarządu nieruchomością wspólną, tj. do głosowania uchwał. Przysługuje ci bowiem prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali). UWAGA! To właściciele decydują o wyborze zarządu nieruchomości, ustalają wynagrodzenie dla zarządu, przyjmują roczny plan gospodarczy, określają wysokość opłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną, przyjmują roczne sprawozdanie zarządu nieruchomości i udzielają mu absolutorium.

    Co się uchwala
    Wszystkie te decyzje zapadają w formie uchwał właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali). Bez uchwały nie można zmienić przeznaczenia powierzchni lub pomieszczeń wspólnych, przeprowadzić nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej, zmienić udziałów po wyodrębnieniu lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, podzielić wspólnego gruntu, połączyć w jedną nieruchomość dwóch odrębnych lokali ani podzielić lokalu. W drodze uchwały można zgodzić się na zmianę wysokości udziałów we współwłasności. Uchwała jest też niezbędna, by wytoczyć powództwo o sprzedaż lokalu w drodze licytacji, jeśli właściciel lokalu długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat oraz gdy utrudnia pozostałym właścicielom korzystanie z ich lokali lub z nieruchomości wspólnej. Uchwałą można też właścicielowi lokalu użytkowego zwiększyć opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

    Co jeszcze musisz wiedzieć
    Księga druga kodeksu cywilnego, pt. "Własność i inne prawa rzeczowe". Art.140 k.c. ustala zasadę, zgodnie z którą właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z lokalu (w tym np. pobierać pożytki), a także nim rozporządzać. Jednocześnie wyznacza granice swobodnego korzystania z własności i rozporządzania nią. Są to granice "określone przez ustawy i zasady współżycia społecznego" oraz konieczność korzystania z lokalu "zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem" prawa, jakie przysługuje właścicielowi. Dokładniej ujmuje to art. 144 k.c. - "właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych". Z kolei o przeznaczeniu "nieruchomości lokalowej" mówi art. 2 ustawy o własności lokali. Lokal mieszkalny to izby przeznaczone na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Właściciel nie powinien więc wykorzystywać mieszkania w innym celu ani w taki sposób, by utrudniać właścicielom mieszkań sąsiednich korzystanie z takich samych praw. Lokal może być przeznaczony na inne cele, lecz musi to wynikać z dokumentacji technicznej budynku. Za zgodą organu właściwego w sprawach nadzoru budowlanego można zmienić przeznaczenie lokalu (z mieszkalnego na inny lub odwrotnie). Jednak właściciele innych lokali mogą uchwalić, że właściciel lokalu przeznaczonego na inne cele ma obowiązek wnosić dodatkowe opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Sprawy te będzie wówczas normował ustalony wspólnie regulamin porządku domowego lub osobna uchwała podjęta np. w oparciu o art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali.