NIERUCHOMOŚCI i BUDOWNICTWO

 M E N U 
 Nieruchomości   Budownictwo  Ciepły dom  Lokalne WWW   Twój biznes   Praca   To się przyda 

NIERUCHOMOŚCI:

WYBIERZ TEMAT:
Prawo

Podstawowe pojęcia

Księgi wieczyste

Ewidencja gruntów

Najem i dzierżawa
w Kodeksie cywilnym


Wspólnota mieszkaniowa

Wycena

Giełdy i biura -
kupno i sprzedaż


Podatek
od nieruchomości


Geodezja / Geologia

Ciekawe
i przydatne linki





Nieruchomości

NAJEM i DZIERŻAWA



najem, dzierżawa i użyczenie w kodeksie cywilnym

Najem   Artykuły 659 - 692 kodeksu cywilnego
Przez umowę najmu wynajmujący oddaje najemcy lokal mieszkalny lub użytkowy do zamieszkiwania (korzystania) za wynagrodzeniem. Do obowiązków wynajmującego należy przeprowadzanie remontów, zaś do najemcy czynienie napraw i utrzymywanie lokalu w dobrym stanie.

Dzierżawa   Artykuły 693 - 708 kodeksu cywilnego
Przez umowę dzierżawy wydzierźawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków (podlegają więc je te nieruchomości, które przynoszą pożytki jak sad, pole uprawne), a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz ( w pieniądzu lub części pożytków). Do dzierżawy stosuje się przepisy o najmie, chyba że przepis szczególny inaczej stanowi.

Użyczenie   Artykuły 710 - 719 kodeksu cywilnego
Użyczenie polega na zobowiązaniu użyczającego, mocą którego biorący rzecz do używania korzysta z niej bezpłatnie przez czas w umowie oznaczony lub przez czas nieoznaczony. Biorący rzecz zobowiązany jest do korzystania z niej tylko w taki sposób, który nie sprzeciwia się przeznaczeniu rzeczy i zasadom prawidłowego gospodarowania. Koszty korzystania z rzeczy obciążają użytkownika, zaś nakłady podlegają rozliczeniu w zależności od ich charakteru.


NAJEM LOKALI - przykład umowy z komentarzem


UMOWA NAJMU



    Zawarta w dniu................... roku pomiędzy: ............................................. synem .......................................
    legitymującym się dowodem osobistym nr ......................................., zamieszkałym w ..................................
    przy ulicy ................................., zwanym dalej WYNAJMUJĄCYM,
    a ............................................ synem ............... , legitymującym się dowodem osobistym nr .......................
    zamieszkałym w ............................. przy ulicy .................................. , zwanym dalej NAJEMCĄ


    Przedmiotem niniejszej umowy jest najem lokalu ............................. nr .......... o powierzchni .......... m2
    położonego w ........................... przy ulicy .............................

    Umowa zostaje zawarta na następujących warunkach:

§1.
  1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem wyżej opisanego lokalu.
  2. Wynajmujący oddaje Najemcy w najem lokal stanowiący przedmiot niniejszej umowy wraz z wyposażeniem.
    Wykaz wyposażenia lokalu zawiera załącznik do umowy.
  3. Umowa zostaje zawarta na czas ...................................................
  4. Lokal zostanie wydany Najemcy w dniu .........................................
  5. Wynajmowany lokal nie może być przedmiotem podnajmu i użyczenia bez zgody Wynajmującego.
§2.
  1. Przez okres najmu Najemca będzie płacić Wynajmującemu miesięczny czynsz najmu w wysokości ........................................................ .
    Płatności będą dokonywane do rąk Wynajmującego.
  2. Najemca zobowiązuje się płacić czynsz najmu z góry w terminie do 10 dnia miesiąca rozpoczynającego okres płatności.
  3. Najemca zobowiązuje się do pokrywania kosztów zużycia energii elektrycznej, wody, gazu oraz .......................... razem z czynszem.
§3.
    Najemca w dniu zawarcia niniejszej umowy zobowiązuje się wpłacić Wynajmującemu czynsz w określonej wyżej wysokości oraz kaucję zwrotną z dniem rozwiązania umowy po całkowitym rozliczeniu opłat wynikających z umowy w wysokości ......................................
§4.
  1. Najemca zobowiązuje się do używania przedmiotu najmu w sposób określony w umowie.
  2. Najemca powinien stosować się do porządku domowego.
  3. Najemca obciążony jest dokonywaniem na swój koszt drobnych nakładów, określonym w art. 681 k.c.
  4. Po ustaniu stosunku najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić przedmiot najmu Wynajmującemu w stanie nie pogorszonym.
§5.
  1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają dla swej ważności zachowania formy pisemnej.
  2. W sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego.
  3. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
WYNAJMUJĄCY:                                            NAJEMCA:





Na co zwracać uwagę?
Do zawarcia umowy najmu dochodzi, gdy strony uzgodnią jej istotne elementy: przedmiot umowy oraz czynsz. Przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny albo użytkowy. Przez lokal mieszkalny należy rozumieć pomieszczenia przeznaczone do zamieszkania, a przez użytkowy - pomieszczenia służące celom innym niż mieszkaniowe (pomieszczenia biurowe, lokale sklepowe, produkcyjne, magazyny).

Gdy wynajmujący oddaje najemcy do używania lokal wraz z wyposażeniem, strony powinny we własnym interesie określić w załączniku przedmioty tego wyposażenia i jego stan techniczny.

Umowa najmu może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nie oznaczony. Termin końcowy w umowie zawartej na czas oznaczony może być wskazany przez podanie konkretnej daty, ale można go także określić zdarzeniem, którego nastąpienie w przyszłości jest jednak - w ramach rozsądnych ludzkich przewidywań - pewne.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego powinna zostać zawarta na piśmie, jeśli obejmuje okres dłuższy niż rok. Jeżeli strony nie zachowają tej formy, poczytuje się taką umowę za zawartą na czas nie oznaczony. Także najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony. Jeśli natomiast czas umowy najmu nie jest oznaczony - ulega ona rozwiązaniu przez wypowiedzenie.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.), mieszkaniowym zasobie gminy i 6 zmianie kodeksu cywilnego dodała w art. 673 kodeksu cywilnego par. 3 stwarzając możliwość także stronom umowy najmu zawartej na czas oznaczony rozwiązania jej za wypowiedzeniem w wypadkach określonych w umowie.
Zgodnie z normą zawartą w art. 688 k.c. - jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Podnajem
Umowa najmu może zostać zawarta przed udostępnieniem najemcy do używania lokalu, dlatego strony ustalają wówczas termin wydania przedmiotu najmu. Najemca może, jeżeli umowa mu tego nie zabrania, rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem.
Zgoda wynajmującego na podnajęcie albo oddanie w bezpłatne używanie nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z umowy o bezpłatne używanie lub podnajem zawartej przez najemcę rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Jeżeli w umowie zawarto klauzulę zabraniającą oddania rzeczy najętej osobie trzeciej w drodze umowy użyczenia lub podnajmu to nie powoduje to nieważności tych umów, a jedynie uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Kto za co odpowiada
Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Przywołana wyżej u.o.p.l. wprowadziła domniemanie, że rzecz wydana najemcy jest w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Obowiązek ten obejmuje wymianę uszkodzonych czy zniszczonych części składowych i przynależności przedmiotu najmu oraz wykonywanie wszelkich napraw i nakładów, poza drobnymi połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy, które obciążają najemcę. Do drobnych nakładów należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego (kształtowanego przez zwyczaje albo obowiązujący regulamin), o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Powinien on się również liczyć z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Za rażące lub uporczywe naruszenie tych obowiązków przewidziana jest sankcja - wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Opłacanie czynszu
Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie określonym przez strony w umowie. Jeśli strony tego terminu nie określiły, czynsz powinien być płacony z góry.
Gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Ponieważ strony omawianej przez nas umowy najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego nie podlegają ograniczeniom w zakresie ustalania czynszu, jego wysokość może zostać ustalona w dowolnej wysokości. Powinna uwzględniać stan techniczny i położenie domu, powierzchnię i wyposażenie lokalu oraz inne czynniki podwyższające lub obniżające jego wartość użytkową.
Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Poza czynszem najemca jest zwykle obowiązany uiszczać opłaty stanowiące pokrycie kosztów związanych z używaniem lokalu (opłaty za energię elektryczną, cieplną, gaz, wywóz nieczystości, windę itp.). Czyni to najczęściej do rąk wynajmującego w terminie określonym w umowie ze skutkami, jakie ustawa przewiduje za niezapłacenie czynszu.
Gdy najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Uprzedzenie i udzielenie dodatkowego terminu powinno nastąpić na piśmie. Zachowanie takiej formy stanowi przesłankę do wypowiedzenia, a w razie jej niezachowania uprzedzenie trzeba uznać za niebyłe.
Za zapłatę czynszu i opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Ich odpowiedzialność ograniczona jest jednak do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Warto zapamiętać
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest w umowie oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie - najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

  • Serwis Prawny Interia.pl - NAJEM - tu warto zaglądnąć

  • Jeśli interesuje Cię coś szczególnego, spróbuj poszukać na FORUM. Możesz też zadać tam konkretne pytanie lub podyskutować na konkretny temat związany z nieruchomościami.