NIERUCHOMOŚCI i BUDOWNICTWO

 M E N U 
 Nieruchomości   Budownictwo  Ciepły dom  Lokalne WWW   Twój biznes   Praca   To się przyda 

NIERUCHOMOŚCI:

WYBIERZ TEMAT:
Prawo

Podstawowe pojęcia

Księgi wieczyste

Ewidencja gruntów

Najem i dzierżawa
w Kodeksie cywilnym


Wspólnota mieszkaniowa

Wycena

Giełdy i biura -
kupno i sprzedaż


Podatek
od nieruchomości


Geodezja / Geologia

Ciekawe
i przydatne linki





Nieruchomości

KSIĘGI WIECZYSTE


  • Rola ksiąg wieczystych
    Księgi wieczyste pełnią rolę rejestrów praw własności. Prowadzone są przez ustanowione w tym celu wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Księga wieczysta zawiera stan prawny nieruchomości, natomiast dane - jak opis stanu technicznego lub fizycznego nieruchomości - pozostawiono dla właściwości ewidencji gruntów i budynków.

  • Prowadzenie ksiąg wieczystych
    1. Dla każdej nieruchomości zakłada się osobną księgę wieczystą. A więc także budynki i lokale mają własne księgi wieczyste. Fakt umieszczenia kilku działek w jednej księdze wieczystej wskazuje, że stanowią one jedną nieruchomość.

    2. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:
      • dział pierwszy - opis nieruchomości i spis praw jej przysługujących,
      • dział drugi - własność a zatem osoby właścicieli i współwłaścicieli,
      • dział trzeci - służebności (ciążące na nieruchomości),
      • dział czwarty - hipoteki.

    3. Do każdej księgi wieczystej dołączony jest spis dokumentów stanowiących podstawę wpisów, jakie zostały w księdze dokonane. Są tam akty notarialne, mapki, zaświadczenia o uiszczeniu podatków i opłat, wyroki sądowe, i inne. Zanim zostanie założona księga wieczysta, prowadzi się zawsze zbiór dokumentów.

    4. Księgi wieczyste są jawne - to znaczy każdy może je przeglądać bez tłumaczenia powodów i bez opłat za przeglądanie. Dzieje się to wyłącznie w siedzibie sądu (ksiąg nie wolno wynosić), pod nadzorem sekretarza sądowego i w godzinach urzędowania. Spis dokumentów księgi nie jest jawny, a aby się do niego dostać trzeba wskazać tzw. interes prawny, czyli przyczynę prawnie uzasadnioną. Brak jest jakiejkolwiek definicji interesu prawnego, doktryna opiera się na niejasnych przesłankach, a praktyka na daleko idącym uznaniu.

    5. Aby otrzymać księgę wieczystą trzeba znać jej numer. Do jego ustalenia pomocna jest ewidencja gruntów i budynków, gdzie można zlokalizować działkę na mapie, odczytać jej numer geodezyjny a w części opisowej ewidencji ustalić numer księgi wieczystej. Można też posłużyć się kartoteką "spis właścicieli nieruchomości" jeżeli znane jest nazwisko właściciela nieruchomości.

    6. Udokumentowaniu stanu prawnego nieruchomości służą odpisy z ksiąg wieczystych, które za opłatą kancelaryjną wydają sądy wieczysto-księgowe. Można też uzyskać odpis dokumentu znajdującego się w zbiorze dokumentów księgi wieczystej, lub poświadczenie że jakiegoś dokumentu lub wpisu księga nie zawiera.

    7. Każdy nowy wpis służy aktualizacji księgi wieczystej, w stosunku do aktualnego stanu prawnego. Wpisy w mej mają więc znaczenie deklaratoryjne (poświadczają a nie tworzą rzeczywistości odnotowanej w księdze), wzmocnione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Starych wpisów się nie usuwa, tylko podkreśla na czerwono, aby można było wstecz ustalić poprzednie stany prawne. Przez wpis rozumie się także wykreślenie starej treści bez wpisania nowej (np. wykreślenie hipoteki).

    8. Księgi wieczyste nie są na bieżąco uzgadniane z ewidencją gruntów, stąd załączone do nich mapki i numery działek nie muszą być aktualne.

    9. Każda nieruchomość w Polsce może, ale nie musi mieć założoną księgę wieczystą. Stąd też znaczna część nieruchomości ksiąg nie posiada.

    10. Aktualnie obowiązuje w naszym kraju jednolity system ksiąg wieczystych, i tylko takie księgi korzystają z przywilejów domniemania prawdziwości i rękojmi ksiąg. Dawne, stare księgi zostały "zamknięte" i mogą być traktowane jako dokumenty urzędowe, ale nie jako księgi wieczyste.

  • Domniemanie prawdziwości wpisów
    Domniemanie prawdziwości wpisów wynika z ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Mówi ono, że prawa wykazane w księgach wieczystych, uważa się za zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Tak samo uważa się, że prawo z księgi wykreślone nie istnieje. Aby obalić to domniemanie, należy wykazać, że jest inaczej, niż zapisano w księdze wieczystej. Czyni się to przez wniesienie sprawy "o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym", przed sądem cywilnym. Wydane przez sąd cywilny orzeczenie, będzie podstawą nowego wpisu do księgi.

  • Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
    Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na tym, że w razie wątpliwości treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto czynność prawną oparł na stanie prawnym ujawnionym w księdze wieczystej. Rękojmia jest więc wyłączona w przypadku rozporządzeń nieodpłatnych, lub na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. A w złej wierze jest ten, kto o niezgodności księgi wiedział, lub z łatwością mógł się dowiedzieć. W szczególności rękojmię tę wyłączają wzmianki i ostrzeżenia, czynione w tych działach księgi których bezpośrednio dotyczą, i tylko w tej części odnoszą skutek uchylający rękojmię. Zasada pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych ściśle współdziała z zasadą rękojmi. Określa ona, że prawo wpisane do księgi ma pierwszeństwo przed prawem do księgi me wpisanym, podobnie jak prawa wykazane wcześniej przed prawami później ujawnionymi, chyba że z treści księgi wieczystej wynika inna kolejność praw. Prawa wpisane równocześnie mają tę samą kolejność. Pierwszeństwo praw rzeczowych nabiera szczególnego znaczenia kiedy kolejność ich wykonywania ma znaczenie ekonomiczne, np. przy hipotece Za datę dokonania wpisu uważa się dzień złożenia wniosku, co oznacza że prawa z wniosków wcześniej złożonych uważa się za wcześniejsze także wtedy, kiedy zostały ujawnione późniejszym wpisem.

  • Wzmianki i ostrzeżenia
    Wzmianka to informacja o złożeniu wniosku o nowy wpis, czyli o zmianę treści księgi. Pomiędzy dokonaniem wzmianki a poczynieniem wpisu, stan prawny pozostaje nie ustalony, bowiem stary wpis już nie obowiązuje, a nowego jeszcze nie ma. Ostrzeżenia podobne są wzmiankom, czynione jednakowo i taki sam odnoszą skutek. Różnią się za to przyczyną dla której są dokonywane. O ile wzmianka wskazuje na złożenie wniosku o nowy wpis, ostrzeżenie komunikuje zmianę stanu prawnego, o którym sąd wie z urzędu; np. o wszczęciu postępowania spadkowego, w wyniku którego w księdze pojawią się nowi właściciele.

  • Obowiązki właściciela
    polegają głównie na obowiązku zgłaszania do ksiąg wszelkich zmian w prawach dotyczących danej nieruchomości. Trzeba w tym celu złożyć i opłacić stosowny wniosek. Gdyby właściciel wniosku nie złożył - sąd może przymuszać właściciela grzywnami, lub z urzędu dokonać koniecznego wpisu l w trybie egzekucji pobrać należne sądowi opłaty. Skoro w naszym prawie nie ma obowiązku przeprowadzenie postępowania spadkowego, należy się liczyć z nie wykazywaniem w księgach spadkobierców, wobec czego księgi, jakże często wskazują na osoby nieżyjące, jako na właścicieli nieruchomości.